Buren, erfgrens en een uitbouw: wat regel je vooraf

Weet waar de grens ligt

De erfgrens is niet altijd de schutting. De officiële grens staat in het Kadaster; een kadastrale kaart of uittreksel laat de grens zien ten opzichte van de bebouwing. Bij twijfel kan het Kadaster de grens ter plaatse uitzetten. Dat is verstandig als de uitbouw tot op de grens komt.

Bouwen op of tegen de grens

Je mag tot op de erfgrens bouwen, met alles wat bij het bouwwerk hoort aan jouw kant: de fundering, de muur, de dakrand, de goot en de hemelwaterafvoer. Een dakoverstek of een goot die over de grens hangt, is niet toegestaan zonder toestemming. Hetzelfde geldt voor een fundering die onder het erf van de buren doorloopt.

Regenwater van jouw dak mag niet op het erf van de buren afwateren. Bij een uitbouw tot op de grens betekent dat een afvoer aan jouw kant of aan de achterzijde, en een dakrand die het water niet over de grens laat lopen.

Ramen en uitzicht

Het Burgerlijk Wetboek verbiedt ramen, balkons en andere openingen met uitzicht op het erf van de buren binnen twee meter van de erfgrens, tenzij de buren toestemming geven of het raam niet open kan en voorzien is van vaststaand ondoorzichtig glas. Voor een uitbouw betekent dat: een zijraam vlak bij de grens kan alleen als mat glas of met schriftelijke instemming. Een lichtstraat in het dak die alleen naar boven kijkt, valt hier niet onder.

Bij een dakterras op de uitbouw speelt dezelfde regel, en dan zwaarder, omdat het uitzicht vanaf het terras verder reikt. Een privacyscherm aan de zijkanten is dan onderdeel van het ontwerp.

Gezamenlijke muren en bouwen tegen de buren

Bij rijwoningen is de woningscheidende muur meestal mandelig: gemeenschappelijk eigendom van beide buren. Je mag die muur gebruiken om op aan te sluiten, bijvoorbeeld om er een balk in op te leggen, maar niet beschadigen of verzwakken, en ingrijpende wijzigingen vragen instemming. Wil je tegen de bestaande uitbouw van de buren aan bouwen en hun zijwand als jouw wand gebruiken, dan is dat een afspraak over medegebruik die je schriftelijk vastlegt.

Heeft de buur al een uitbouw op de grens, dan kan het zijn dat jouw nieuwe muur ernaast komt met een smalle spouw ertussen. Die spouw moet aan de bovenkant waterdicht worden afgewerkt, zodat er geen vocht tussen de muren komt.

Wat je vooraf met de buren bespreekt

Ook als alles mag, is een gesprek vooraf verstandig. Bespreek in elk geval:

• De tekening met maten en hoogtes, en de plek ten opzichte van de erfgrens
• De afwerking van de zijwand die zij straks zien
• Het gebruik van hun tuin of pad voor aanvoer, als dat nodig is, en het herstel daarna
• De bouwperiode, de werktijden en bij wie ze terechtkunnen
• Een vooropname van hun woning met foto's, als er gesloopt of geheid wordt

Als de buren bezwaar hebben

Bij een vergunningplichtige uitbouw kunnen buren bezwaar maken tegen de vergunning. Bij een vergunningvrije uitbouw is dat niet mogelijk, maar het burenrecht blijft gelden en kan via de rechter worden afgedwongen. Een conflict vooraf oplossen is altijd goedkoper dan achteraf.