Mantelzorgwoning vergunningvrij bouwen: de regels in gewone taal

Twee soorten regels: ruimtelijk en bouwtechnisch

Volgens IPLO moet een mantelzorgwoning aan twee soorten regels voldoen. De eerste soort zijn de ruimtelijke regels in het omgevingsplan van de gemeente: waar mag het staan, hoe groot, hoe hoog en waarvoor mag je het gebruiken. De tweede soort zijn de bouwtechnische regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, het Bbl: brandveiligheid, constructie, gezondheid en bruikbaarheid.

Vergunningvrij betekent dat je voor die regels geen vergunning hoeft aan te vragen. Het betekent niet dat er geen regels zijn. MantelzorgNL zegt het kort: vergunningsvrij betekent niet regelvrij. Ook een vergunningvrije mantelzorgwoning moet dus veilig en gezond gebouwd worden, en je bent zelf verantwoordelijk dat het klopt.

De landelijke regels die nu in de meeste gemeenten gelden

Sinds de Omgevingswet in 2024 zijn veel landelijke regels naar het omgevingsplan van de gemeente verhuisd. Dat heet de bruidsschat. Volgens de handreiking Mantelzorgwonen van VNG en MantelzorgNL (maart 2025) zijn de regels voor mantelzorg in de meeste gemeenten nog hetzelfde als vóór 2024. Ze staan in artikel 22.27, 22.36 en 22.37 van het tijdelijke deel van het omgevingsplan.

Volgens die handreiking kan een bijbehorend bouwwerk voor mantelzorg dan onder deze voorwaarden zonder vergunning gebouwd en bewoond worden:

• De woning staat in het achtererfgebied: achter het huis, gezien vanaf de weg, of naast het huis op voldoende afstand van de voorkant.
• Staat de woning binnen 4 meter van het hoofdhuis, dan niet hoger dan het hoofdhuis, niet hoger dan 30 centimeter boven de vloer van de eerste verdieping en nooit hoger dan 5 meter.
• Staat de woning verder dan 4 meter van het hoofdhuis, dan maximaal 3 meter hoog bij een plat dak. Bij een schuin dak gelden extra regels voor de nokhoogte, met een maximum van 5 meter.
• De oppervlakte blijft binnen een grens die afhangt van de grootte van het bebouwingsgebied op je perceel (zie de tabel).
• Buiten de bebouwde kom moet het bouwwerk volgens IPLO geheel of gedeeltelijk verplaatsbaar zijn en mag het maximaal 100 m² zijn.
• Er wordt niet gewoond op een verdieping. De handreiking spreekt van gelijkvloers en één bouwlaag.

Wat het achtererfgebied is

Het achtererfgebied is in gewone woorden het deel van je perceel achter de achterkant van het huis, plus een deel naast het huis, zolang je niet te dicht bij de voorkant komt. De precieze grens hangt af van de vorm van het huis en het perceel. Bij een hoekhuis of een huis met een tuin aan twee kanten is dat soms lastig te bepalen.

Volgens de handreiking van VNG en MantelzorgNL kan een mantelzorgwoning aan de voorkant van het huis niet vergunningvrij. Daarvoor moet je altijd een omgevingsvergunning aanvragen. Twijfel je waar de grens ligt, laat de gemeente dan meekijken voordat je iets bestelt.

Let ook op het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. Volgens IPLO mogen ramen, deuren of andere openingen die uitzicht geven op het erf van de buren niet binnen 2 meter van de gezamenlijke zijerfgrens zitten, tenzij het glas vast en niet doorzichtig is. Buren kunnen samen iets anders afspreken. Een goed gesprek met de buren vooraf voorkomt veel gedoe.

De mantelzorgrelatie en het bewijs

Vergunningvrij wonen mag alleen als er sprake is van mantelzorg zoals het Bbl die omschrijft: intensieve zorg uit een sociale relatie, meer dan wat huisgenoten gewoonlijk voor elkaar doen. Volgens de handreiking van VNG en MantelzorgNL is boodschappen doen of de vuilnisbak buitenzetten daarvoor niet genoeg. MantelzorgNL noemt dat gemeenten vaak uitgaan van ongeveer 8 uur zorg per week of meer.

De gemeente mag om bewijs vragen, vaak een mantelzorgverklaring. Volgens de handreiking is die niet in alle gevallen verplicht en kan een gemeente ervoor kiezen pas bij twijfel om een verklaring te vragen. Elke gemeente regelt dat anders. Vraag daarom vooraf wat jouw gemeente wil zien.

Voor een pre-mantelzorgwoning, als de zorg nog niet nodig is maar wel verwacht wordt, is volgens de handreiking altijd een vergunning nodig. In 2024 boden 75 gemeenten die mogelijkheid, vaak met een tijdelijke vergunning van 10 jaar en een leeftijdsgrens.

Waar je gemeente van kan afwijken

De bruidsschat is een tijdelijk deel van het omgevingsplan. Volgens IPLO moeten gemeenten hun omgevingsplan uiterlijk eind 2031 helemaal omgezet hebben, en ze mogen de regels voor mantelzorgwoningen in die tijd aanpassen. Sommige gemeenten hebben dat al gedaan. Daarom kunnen de regels in Breda anders zijn dan in een buurgemeente.

Volgens de handreiking vind je de actuele regels per adres via Regels op de kaart op het Omgevingsloket. Zoek in het omgevingsplan van je gemeente naar hoofdstuk 22 en artikel 22.36 om te zien of de landelijke regel nog geldt. Dat is best technisch. Een vooroverleg met de gemeente is vaak sneller en geeft je meer zekerheid.

Daarnaast geldt volgens Rijksoverheid.nl altijd een vergunningplicht als je huis een monument is of als je in een beschermd stads- of dorpsgezicht woont. Bij een bedrijfswoning of op grond met een agrarische bestemming kan het volgens de handreiking lastiger zijn.

Wat er gebeurt als de zorg stopt

Volgens Rijksoverheid.nl mag je de mantelzorgwoning niet langer als woning gebruiken als de zorg stopt, bijvoorbeeld omdat de zorgvrager naar een verpleeghuis verhuist of overlijdt. Je hoeft de woning niet af te breken. Volgens de handreiking van VNG en MantelzorgNL moet je dan de woning weghalen, of de badkamer, het toilet of de keuken eruit halen zodat het geen wooneenheid meer is.

Spreek in de familie ook af wie dat regelt en betaalt. Dat klinkt vroeg, maar juist op een moeilijk moment is het fijn als dat al duidelijk is.

Denk daar al bij het ontwerp over na. Een woning die je later als tuinkamer, werkplek of logeerruimte zonder keuken kunt gebruiken, of die je kunt verplaatsen, houdt meer mogelijkheden open. Meer daarover in het artikel over wat je doet als de mantelzorg stopt.