Sondering voor een uitbouw: wat het is en wat het kost

Wat een sondering is

Bij een sondering drukt een gespecialiseerd bedrijf een stalen staaf met een conus aan de punt verticaal de grond in. Onderweg meet de apparatuur hoeveel weerstand de punt ondervindt en hoeveel wrijving er langs de staaf ontstaat. Het resultaat is een grafiek waarop je per diepte ziet of je door zand, klei of veen gaat en waar een stevige laag begint.

Voor een uitbouw is die grafiek de basis van de funderingskeuze. Ligt er dicht onder het maaiveld een draagkrachtige zandlaag, dan kan een fundering op staal vaak volstaan. Begint die laag pas dieper, dan zijn palen nodig die het gewicht naar die laag brengen. De constructeur leest de grafiek, kiest het funderingstype en rekent uit hoeveel palen of welke funderingsbreedte nodig is.

Een sondering is dus geen formaliteit. Het is het moment waarop een schatting van de fundering een onderbouwde berekening wordt. Zonder sondering kan een aannemer alleen een aanname doen, en een verkeerde aanname zie je later terug als meerwerk of als zakking.

Wat een sondering kost

Homedeal noemt op de pagina over funderingen € 500 tot € 1.500 voor een sondering en op de pagina over het berekenen van uitbouwkosten € 700 tot € 1.500. De funderingspagina vermeldt de btw niet expliciet; omdat de overige Homedeal-prijzen inclusief btw zijn, gaan we daar ook hier van uit. De bandbreedte die je kunt aanhouden ligt dus tussen € 500 en € 1.500 inclusief btw, met een ondergrens die per bron iets verschilt.

De sondering staat in vrijwel alle prijsoverzichten als post die niet in de funderingsprijs zit. Dat geldt voor de fundering op staal en voor de paalfundering. Reken hem dus apart mee, net als de constructieberekening die erop volgt. Voor de berekening vonden we in dit onderzoek geen apart bedrag voor een uitbouw.

Zet je de sondering af tegen het totaal, dan is het een relatief kleine post. Bij een uitbouw van 3 bij 4 meter met een marktprijs van € 20.000 tot € 34.000 inclusief btw is een sondering van € 500 tot € 1.500 ongeveer 1,5 tot 7,5 procent van het totaal, berekend als € 500 gedeeld door € 34.000 en € 1.500 gedeeld door € 20.000.

Hoe de uitkomst je begroting bepaalt

Het belang van de sondering zie je het best aan het verschil tussen funderingstypen. Een strokenfundering onder een uitbouw van 15 m² kost volgens Homedeal € 1.500 tot € 2.500 inclusief btw, een betonplaat onder dezelfde uitbouw € 3.000 tot € 5.000. Een paalfundering kost volgens het prijsoverzicht € 5.000 tot € 15.000, en Homedeal noemt voor een gemiddelde uitbouw met hei- of schroefpalen € 10.000 tot € 14.000.

Het verschil tussen de goedkoopste fundering op staal en een gemiddelde paalfundering loopt daarmee op tot ruim € 10.000. Rekenmachinepro rekent voor de fundering met 8 tot 12 procent van de bouwsom. Zo'n percentage is handig als eerste schatting, maar pas na de sondering weet je of je aan de onderkant of aan de bovenkant van die band zit.

Er is ook een tegenstrijdigheid in de bronnen die je moet kennen. Rekenmachinepro stelt dat bij een uitbouw van meer dan 25 m² of op zandgrond betonpalen nodig zijn, terwijl Homedeal juist schrijft dat op zandgrond vaak een betonplaat volstaat. Die regels spreken elkaar tegen. Wij nemen geen van beide over als vuistregel: de sondering en de constructeur beslissen.

Is een sondering verplicht?

In de bronnen die we voor dit artikel hebben bekeken staat geen algemene wettelijke plicht om voor elke uitbouw een sondering te laten doen. Wel moet een uitbouw voldoen aan de bouwtechnische regels, ook als hij vergunningvrij is. Een constructeur die de fundering moet onderbouwen, zal in de praktijk gegevens over de bodem willen hebben. Of en welk bodemonderzoek je gemeente bij een vergunningaanvraag vraagt, lees je in de indieningsvereisten op het Omgevingsloket of vraag je na bij de gemeente.

Of je voor de uitbouw zelf een vergunning nodig hebt, hangt af van de maat, de plek op je perceel en het omgevingsplan. IPLO legt uit hoe de regels voor aanbouwen en uitbouwen in elkaar zitten en verwijst voor jouw situatie naar de Vergunningcheck op het Omgevingsloket. Doe die check vroeg, zodat je weet welke stukken je nodig hebt.

Kun je de sondering van de buren gebruiken?

Heeft een buurman kort geleden ook uitgebouwd, dan bestaat er misschien al een sondering vlak naast jouw perceel. Die gegevens geven een goede eerste indruk van de bodem in de straat. Of de constructeur ze ook voor jouw berekening wil gebruiken, hangt af van de afstand tot jouw uitbouw, de ouderdom van het onderzoek en de vraag of de bodem in de buurt gelijkmatig is opgebouwd.

Vraag het de constructeur dus voordat je zelf een sondering bestelt. Soms is een bestaande sondering voldoende, soms wil hij een eigen meting op de plek van de uitbouw. In beide gevallen is het nuttig om de gegevens van de buren op te vragen, omdat ze helpen bij een eerste inschatting van de fundering en dus van je begroting. Ook gemeentelijke archieven of eerdere bouwdossiers kunnen informatie over de bodem bevatten.

Wanneer in het traject laat je sonderen?

Hoe eerder, hoe beter. De sondering hoort bij de voorbereiding, voordat je offertes definitief vergelijkt. Zonder sondering moet elke aannemer een aanname doen over de fundering, en dan vergelijk je offertes met verschillende uitgangspunten. Met een sondering kunnen alle partijen rekenen met dezelfde bodemgegevens.

Een praktische volgorde is: eerst de Vergunningcheck en een schets van de uitbouw, dan de sondering, dan de constructieberekening en daarna de offertes op basis van dezelfde tekening en dezelfde fundering. In ons stappenplan voor een uitbouw zie je hoe die stappen in elkaar grijpen. Bij een prefab uitbouw is het extra belangrijk dat de fundering vroeg vaststaat, omdat de elementen in de werkplaats op maat worden gemaakt en precies op de fundering moeten aansluiten.

Zo lees je een offerte met of zonder sondering

Kijk bij elke offerte of de sondering en de constructieberekening zijn inbegrepen en op welke fundering de prijs is gebaseerd. Staat er een fundering op staal in terwijl er nog geen sondering is gedaan, vraag dan wat er gebeurt als er toch palen nodig blijken. Een goede offerte noemt dat risico en geeft een indicatie of een stelpost.

• Is de sondering inbegrepen, en zo nee, wie regelt hem?
• Op welk funderingstype is de prijs gebaseerd: stroken, betonplaat of palen?
• Is de constructieberekening inbegrepen?
• Wat gebeurt er met de prijs als de sondering een ander funderingstype vraagt?
• Wie is verantwoordelijk voor de aansluiting op de bestaande fundering?