Een uitbouw in de regio Breda: wat je moet weten

Welke gemeenten horen bij de regio

Met de regio Breda bedoelen we de gemeente Breda en de gemeenten eromheen: Etten-Leur, Oosterhout, Drimmelen, Alphen-Chaam, Zundert en Geertruidenberg. Binnen die gemeenten liggen veel dorpen en kernen. Prinsenbeek, Teteringen, Bavel en Ulvenhout horen bij de gemeente Breda. Made en Terheijden horen bij Drimmelen, Rijsbergen bij Zundert en Raamsdonksveer bij Geertruidenberg.

Dat is belangrijk, omdat de regels niet per dorp maar per gemeente zijn vastgelegd. Woon je in Teteringen, dan kijk je naar het omgevingsplan van Breda. Woon je in Made, dan naar dat van Drimmelen. De eerste tabel zet de gemeenten met een aantal kernen op een rij, met waar je de regels en de leges vindt.

Elke gemeente haar eigen omgevingsplan

Onder de Omgevingswet heeft elke gemeente één omgevingsplan met de regels voor bouwen en gebruik van grond en gebouwen. Daarnaast gelden landelijke regels voor bijbehorende bouwwerken, zoals een uitbouw of aanbouw in het achtererfgebied. Of jouw uitbouw vergunningvrij is, hangt af van beide: de landelijke regels en wat het omgevingsplan van jouw gemeente op jouw perceel zegt.

We noemen hier geen maten of voorwaarden per gemeente. Die verschillen, ze kunnen veranderen, en een verkeerde maat kost je meer dan het opzoeken. Gebruik daarom het Omgevingsloket. Met de Vergunningcheck beantwoord je vragen over je plan en zie je of je een vergunning of melding nodig hebt. Met Regels op de kaart zie je welke regels op jouw perceel gelden, bijvoorbeeld als je in een beschermd stads- of dorpsgezicht woont of als je woning een monument is.

Twijfel je, neem dan contact op met de gemeente. De meeste gemeenten bieden de mogelijkheid om een plan vooraf voor te leggen. Doe dat zeker als je uitbouw groot is, aan de zijkant komt of als je in een bijzonder gebied woont. Meer over de vergunning in het algemeen lees je in ons artikel over de vergunning voor een uitbouw of aanbouw.

Leges: per gemeente anders

Als je een vergunning nodig hebt, betaal je leges aan de gemeente. Hoe hoog die zijn, staat in de legesverordening, en die stelt elke gemeente zelf vast. Het onderzoek laat zien dat de verschillen groot zijn. Een vergelijking van Omgevingsweb tussen 50 gemeenten kwam bij een bouwsom van € 170.000 uit op leges van € 2.040 tot € 5.647, met een gemiddelde van € 3.183. Dat is ongeveer 1,2 tot 3,3 procent van de bouwsom. Die vergelijking heeft een oudere peildatum en is niet specifiek voor 2026.

Gemeenten gebruiken ook een verschillende grondslag. Volgens COELO rekent 54 procent van de gemeenten met de aanneemsom, 16 procent met normbouwkosten en 30 procent met een tussenvorm. Twee gemeenten met hetzelfde percentage kunnen dus toch verschillende leges vragen voor dezelfde uitbouw.

De legesverordening van jouw gemeente vind je op de website van de gemeente of in de lokale regelgeving op overheid.nl. Zoek daar naar het hoofdstuk over de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit.

Welke woningen er staan

Voor de gemeente Breda zijn er cijfers over de woningvoorraad. Volgens AlleCijfers, op basis van CBS, telde de gemeente in 2025 88.201 woningen. Op basis van de woningtypering van het Kadaster, peildatum 1 juli 2026, zijn appartementen met 38.270 adressen het meest voorkomende woningtype. Omdat de twee tellingen een andere basis hebben, rekenen we daar geen percentage van uit.

Kijk je naar het bouwjaar, dan valt de periode van 1950 tot 1970 op: 25.954 van de 107.389 adressen met een pand, ongeveer 24 procent. Die adressen zijn niet allemaal woningen, maar het laat zien dat er in Breda veel naoorlogse bouw staat. Bij woningen uit die periode gelden bij een uitbouw eigen aandachtspunten, zoals de constructie en mogelijk asbest. Lees daarover ons artikel over het renoveren van een jaren 60 en 70 woning en over systeembouw. Voor de andere zes gemeenten hebben we zulke cijfers niet onderzocht.

Wat een uitbouw in de regio kost

Voor de regio Breda apart vonden we geen prijsbron. De prijsgidsen die we gebruiken, zijn landelijk. Voor een traditioneel gebouwde uitbouw noemt het onderzoek € 1.800 tot € 3.800 per m² inclusief btw, voor een prefab uitbouw € 1.600 tot € 3.800. Fundering, doorbraak en leges komen er vaak bij. Volgens het CBS stegen de bouwkosten in 2025 met 5,7 procent, dus prijsgidsen uit het voorjaar kunnen nu al iets te laag zijn.

Wat wel regionaal verschilt, zijn de leges en de bodem. De ondergrond bepaalt of een fundering op staal volstaat of dat er palen nodig zijn, en dat kan per straat verschillen. Een sondering geeft daar zekerheid over. Lees ons artikel over de sondering voor een uitbouw en over wat een uitbouw per m² kost.

Een uitbouw voorbereiden: de volgorde

Of je nu in Breda, Oosterhout of Zundert woont, de volgorde van voorbereiden is dezelfde. Zet deze stappen op papier voordat je offertes aanvraagt.

• Bepaal wat je wilt: maat, gebruik, glas, en of het prefab of traditioneel mag.
• Doe de Vergunningcheck op het Omgevingsloket en bekijk Regels op de kaart voor je perceel.
• Bekijk het bouwdossier van je woning bij de gemeente, zeker bij een oudere woning.
• Praat met de buren, vooral als de uitbouw tegen de erfgrens komt.
• Vraag offertes aan op basis van dezelfde uitgangspunten en vergelijk ze op inhoud.
• Laat een constructeur de fundering en de doorbraak berekenen.
• Dien de aanvraag of melding in als dat nodig is, en plan pas daarna de bouw.

Projecten in de regio

Wil je zien hoe een uitbouw, aanbouw of bijgebouw in de regio eruitziet, bekijk dan onze projecten. Daar laten we werk zien dat we in de regio Breda hebben uitgevoerd, van uitbouwen tot bijgebouwen en renovaties.